📑 등기부·대장 확인법

등기사항전부증명서(등기부등본)

해당 부동산의 권리관계 이력을 기록한 공적 장부입니다. 표제부·갑구·을구 세 부분으로 구성됩니다.

갑구·을구, 이렇게 읽으세요

갑구에서 볼 것

• 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는가.
• 가압류·가처분·압류·경매개시·가등기가 있는가 → 있으면 위험. 특히 가등기는 소유권을 위협.
• 소유권 취득 시점이 최근이면 배경을 확인.

을구에서 볼 것

• 근저당권 채권최고액 — 보통 실제 대출의 110~120%로 설정. 이 금액이 선순위 채권이 됩니다.
• (선순위 채권최고액 + 내 보증금)이 집값 대비 안전한지 계산.
• 전세권·임차권등기가 이미 있는지.

건축물대장

건물의 물리적 현황과 적법성을 기록한 장부입니다. 등기부가 '권리'라면, 건축물대장은 '실체'를 봅니다.

• 위반건축물 여부 — 노란색 '위반건축물' 표기가 있으면 대출·전입·보증가입에 불이익.
• 용도 — 주택인지, 근린생활시설(근생)을 주거로 쓰는지. 근생은 전입·보증에 문제될 수 있음.
• 면적·층·호수가 계약 목적물과 일치하는지.
• 다세대/다가구 구분 — 다가구주택은 여러 임차인이 있어 선순위 보증금 파악이 중요.

토지대장·토지이용계획확인서

• 토지대장·임야대장: 지목, 면적, 소유자 변동 이력.
• 토지이용계획확인서: 용도지역·지구(주거·상업·공업·녹지 등), 개발제한(그린벨트), 도로·재개발 등 각종 규제·계획을 확인. 토지·단독주택 매매 시 필수.
• 지적도·경계: 실제 경계·도로 접합 여부(맹지 여부) 확인.

어디서 발급·열람하나요

계약 전 최종 점검표

1. 등기부: 소유자 일치, 갑구 가압류·가등기 없음, 을구 근저당 채권최고액 확인
2. 건축물대장: 위반건축물 아님, 용도=주택, 면적·호수 일치
3. 토지이용계획: 개발제한·재개발 등 규제 확인(단독·토지)
4. 세금 체납: 임대인 국세·지방세 미납 열람
5. 잔금일 재열람: 잔금 직전 등기부 다시 발급해 변동 없는지 확인