🧾 부동산 세금

① 취득세 — 부동산을 살 때

부동산을 취득하면 취득일부터 60일 이내(상속은 6개월)에 취득세를 신고·납부합니다(지방세). 취득세에는 지방교육세·농어촌특별세가 함께 붙습니다.

주택 유상취득(매매) 기본 세율 (1주택 기준)

• 다주택자·법인·조정대상지역: 8%·12% 등으로 중과될 수 있습니다(정책에 따라 변동).
• 생애최초 주택구입: 요건 충족 시 취득세 감면 제도가 운영될 수 있습니다.
• 주택 외 부동산(토지·상가 등)은 4%가 기본입니다.

② 보유세 — 재산세 & 종합부동산세

재산세 (지방세)

• 매년 6월 1일 현재 소유자에게 과세됩니다. → 잔금·등기일을 6월 1일 전후로 조정하면 그해 재산세 부담자가 달라집니다.
• 주택은 7월과 9월에 절반씩 납부(세액이 소액이면 7월 일괄).
• 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율.

종합부동산세 (국세)

• 인별로 소유한 전국 주택 공시가격 합계가 공제금액을 초과하면 과세됩니다.
• 1세대 1주택자 공제 12억 원, 그 외 기본공제 9억 원(기준은 개정 가능).
• 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제가 있습니다.
• 매년 12월에 납부(고지·신고).

③ 양도소득세 — 부동산을 팔 때

양도차익(판 값 − 산 값 − 필요경비 − 공제)에 대해 과세합니다(국세). 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부합니다.

1세대 1주택 비과세 (핵심)

• 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주) 요건 충족.
• 양도가액 12억 원 이하면 비과세, 12억 초과분은 안분하여 과세.

세율 구조

• 기본세율: 과세표준에 따라 6%~45% 누진.
• 단기 보유 중과: 1년 미만·2년 미만 보유 시 높은 세율(주택·분양권 등 기준 상이).
• 장기보유특별공제: 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제(1세대 1주택은 최대 80%).
• 다주택 중과: 조정대상지역 다주택 양도 시 중과될 수 있음(정책에 따라 한시 배제 등 변동).

④ 주택임대소득세

• 월세·보증금(간주임대료) 등 임대소득은 과세 대상입니다.
• 연 임대소득 2,000만 원 이하는 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택 가능.
• 1주택자는 원칙적으로 주택 월세 비과세(단, 기준시가 12억 초과 고가주택·국외주택은 과세). 부부 합산 2주택 이상부터 월세 과세, 3주택 이상은 보증금 간주임대료도 과세될 수 있습니다.
• 임대사업자 등록·미등록에 따라 공제·가산세가 달라집니다.

기타 세금·꼭 아는 용어

• 인지세: 부동산 매매계약서 작성 시 금액대별로 납부.
• 국민주택채권: 등기 시 매입 의무(대부분 즉시 매도해 할인비용만 부담).
• 부가가치세: 상가·오피스텔 등 사업용 건물 거래 시 발생할 수 있음(주택은 국민주택규모 이하 비과세).
• 증여세·상속세: 무상 이전 시 국세로 별도 과세(공제·세율 체계 상이).
• 공시가격: 보유세·건강보험료·각종 부담금의 기준. 부동산공시가격알리미에서 조회.

자주 묻는 질문 (FAQ)