🏘️ 부동산 매매

매매 전체 흐름 한눈에

1. 자금 계획·대출 한도 확인 — 취득세·중개보수 등 부대비용 포함해 계산
2. 매물 탐색·임장(현장 방문) — 채광·소음·누수·주차·관리상태 점검
3. 권리관계 확인 — 등기부·건축물대장·토지이용계획 → 보는 법
4. 매매계약 체결 + 계약금 — 통상 매매가의 10%
5. 중도금 지급 — 지급 시 계약 해제가 원칙적으로 제한됨
6. 잔금 + 소유권 이전등기 — 잔금과 동시에 등기서류 수령
7. 취득세 신고·납부, 전입신고 — 취득일부터 60일 이내 취득세 신고 → 세금

실거래가·시세 확인 (필수)

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 아파트·연립·단독·오피스텔·토지 등 실제 신고된 거래가격을 확인.
• 한국부동산원 부동산테크·시세 — 시세·통계 참고.
• 공동주택 공시가격(부동산공시가격알리미) — 보유세·건강보험료 등 기준.

실거래가를 제대로 읽는 법은 실거래가 확인·활용 페이지에서 자세히 정리했습니다.

매매계약과 계약금

계약서에는 매매대금, 지급 일정(계약금·중도금·잔금), 소유권 이전·인도 시기, 특약을 명확히 적습니다.

• 계약금(통상 10%): 해약금의 성격을 가집니다. 계약금만 오간 상태라면, 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다(민법 제565조).
• 가계약금: 법적으로 계약 성립·해제 다툼이 잦습니다. 금액·조건·반환 여부를 문자·계약서로 명확히 남기세요.

중도금·잔금

• 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것으로 보아 원칙적으로 계약금 해제가 제한됩니다(당사자 일방이 마음대로 해제 불가).
• 잔금일에는 등기부를 다시 열람해 새 근저당·가압류가 없는지 확인하고, 잔금 지급과 등기 이전 서류(등기권리증·위임장·매도용 인감증명 등)를 동시에 받습니다.
• 매도인의 대출(근저당) 말소는 잔금으로 상환하고 동시에 말소하는 방식이 일반적입니다.

소유권 이전등기

잔금 후 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다(부동산등기 특별조치법). 보통 법무사에게 위임하며, 취득세 납부영수증 등이 필요합니다.

• 필요서류(예): 매매계약서, 매도인 등기권리증·인감증명(매도용)·주민등록초본, 매수인 주민등록등본, 취득세 영수필확인서, 국민주택채권 매입 등.
• 등기 완료 후 등기사항증명서로 소유자 변경을 확인하세요.

하자담보책임 (누수·결함)

매매 목적물에 계약 당시 알 수 없던 하자가 있으면, 매수인은 매도인에게 손해배상 또는 계약 목적을 달성할 수 없을 경우 해제를 청구할 수 있습니다(민법 제580조 등).

• 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 내 권리를 행사해야 합니다.
• 계약서에 “현 시설 상태의 계약” 등 특약이 있으면 다툼이 생길 수 있으니, 누수·곰팡이·보일러 등 주요 설비 상태를 계약 전 점검·명기하세요.

부동산 전자계약 시스템

국토교통부 부동산 전자계약을 이용하면 종이 없이 온라인으로 계약하고, 실거래 신고·확정일자가 자동 처리되며 계약서 위·변조를 막을 수 있습니다. 일부 대출 우대·등기 수수료 혜택이 있는 경우도 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)