🏪 상가건물임대차

환산보증금 — 보호 범위의 기준

상가임대차는 환산보증금이 일정 금액 이하인지에 따라 법의 보호 범위가 달라집니다.

• 환산보증금이 지역별 기준 이하: 우선변제권 등 법의 대부분 보호를 받음.
• 환산보증금이 기준 초과: 그래도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 보호, 3기 연체 해지 등 핵심 규정은 적용됩니다(우선변제·최우선변제 등 일부만 제외).
• 기준 금액은 지역별(서울/과밀억제권역/광역시 등)로 다르고 개정됩니다 → 시행령 확인.

대항력·우선변제권

• 대항력: 건물 인도 + 사업자등록 신청 → 다음 날부터 효력. (주택의 전입신고에 해당하는 것이 상가에서는 사업자등록입니다.)
• 우선변제권: 대항력 + 관할 세무서의 확정일자.
• 환산보증금 기준 이하인 소액임차인은 최우선변제 보호도 받습니다.

계약갱신요구권 — 최장 10년

임차인은 최초 계약을 포함해 전체 임대차 기간 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

• 행사 기간: 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구.
• 임대인은 정당한 사유(3기 차임 연체, 무단 전대, 철거·재건축 등) 없이는 거절할 수 없습니다.

임대료 인상 상한

• 환산보증금 기준 이하 계약: 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내.
• 환산보증금 초과 계약: 위 5% 상한이 적용되지 않아 협의(상당한 범위)로 정합니다.

권리금 회수 기회 보호

임대인은 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 위반 시 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

임대인의 방해행위 예시(금지)

• 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구·수수하는 행위
• 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위
• 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위

자주 묻는 질문 (FAQ)