🛡️ 전세사기 예방·보증금 보호

대표적인 전세사기 유형

• 깡통전세: 매매가 대비 전세보증금이 지나치게 높아, 집값이 떨어지면 보증금 회수가 어려운 경우.
• 이중계약·무권한 계약: 집주인이 아닌 사람(가짜 대리인, 관리인)이 계약하거나, 한 집을 여러 명과 계약.
• 선순위 근저당·체납 은폐: 이미 큰 대출(근저당)이 있거나 세금 체납이 있는데 이를 숨기는 경우.
• 신탁부동산 사기: 소유권이 신탁회사에 있는데 위탁자(명목상 주인)와 계약하게 만드는 경우 → 신탁원부·수탁자 동의 확인 필수.
• 바지 임대인(명의 대여): 수백 채를 무자본으로 사들여 명의만 빌려준 사람이 임대인인 경우.
• 전입신고 방해: 잔금 후 근저당을 잡기 위해 전입신고를 늦추도록 유도.

계약 전 반드시 확인할 체크리스트

1. 등기부(등기사항전부증명서) 확인
   소유자 = 계약 상대방인지, 근저당·가압류·신탁·경매 여부. 계약일·잔금일에 각각 재발급해 확인. → 보는 법
2. 시세·전세가율 확인
   국토부 실거래가, 한국부동산원 시세로 (선순위 채권 + 내 보증금)이 집값의 70~80% 이내인지 점검.
3. 집주인 세금 체납 확인
   임차인은 계약 후 임대인 동의 없이도 미납 국세·지방세 열람이 가능합니다(홈택스·주민센터). 체납은 보증금보다 앞설 수 있습니다.
4. 건축물대장 확인
   위반건축물 여부, 실제 주소·호수 일치, 근생시설을 주택으로 속이는지.
5. 계약 상대방 본인 확인
   신분증 + 등기부상 소유자 일치. 대리인이면 위임장 + 인감증명서 + 소유자 유선 확인.
6. 보증금은 소유자 명의 계좌로
   대리인·중개사 개인 계좌 입금 금지.

「안심전세앱」 활용 (국토교통부·HUG)

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 앱으로, 전세 계약 전 위험 정보를 한 번에 조회할 수 있도록 지원합니다.

• 주택 시세·전세가율, 선순위 권리관계 참고 정보
• 임대인의 보증사고 이력·악성임대인 여부 확인
• 적정 전세가·보증가입 가능 여부 진단

전세보증금 반환보증 — 보증금 안전장치

집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하고, 이후 기관이 집주인에게 구상하는 제도입니다. 가장 확실한 보증금 보호 수단 중 하나입니다.

• 가입 조건 예: (선순위채권 + 보증금)이 주택가격 이내, 등기부·건축물 하자 없음 등.
• 비용: 보증료는 보증금·기간·주택유형에 따라 산정(연 0.1%대 수준부터). 저소득·청년·신혼 등은 보증료 지원을 받을 수 있는 경우가 있습니다.
• 가입 시점: 계약 초기에 가입하는 것이 유리(대개 계약기간 절반 경과 전).

보증금을 못 받을 때 — 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때 사용합니다. 법원의 임차권등기명령을 받아 등기하면, 이사를 나가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.

1. 내용증명 발송 — 보증금 반환 청구 및 근거 남기기
2. 임차권등기명령 신청 — 관할 법원에 신청(계약 종료 후)
3. 등기 완료 확인 후 이사 — 등기부에 임차권 기재된 것 확인하고 이사
4. 보증금반환청구 — 지급명령·소송, 필요 시 강제경매 신청

전세사기 피해자 지원제도

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(2023.6.1 시행)에 따라, 요건을 충족해 전세사기피해자로 결정되면 다음과 같은 지원을 받을 수 있습니다.

• 경·공매 절차 지원, 우선매수권 부여
• 피해주택 경매 유예 및 저리 대출·긴급 주거지원
• 세금·조세 관련 지원, 법률·금융 상담

자주 묻는 질문 (FAQ)