🔑 주택임대차 (전세·월세)

주택임대차보호법이란?

주택 임대차(전세·월세)에서 상대적으로 약자인 임차인(세입자)을 보호하기 위한 특별법입니다. 민법의 임대차 규정보다 우선 적용되며, 주거용 건물의 전부 또는 일부를 빌리는 경우에 적용됩니다(무허가·미등기 건물, 옥탑·주거용 오피스텔 등도 실제 주거용이면 보호 대상).

① 대항력 — 내 임차권을 제3자에게 주장하는 힘

집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도, 임차인이 계약기간과 보증금을 새 소유자에게 주장할 수 있는 힘입니다.

대항력 요건

• 주택의 인도(실제 이사·점유)
• 전입신고(주민등록)

② 우선변제권 — 경매 시 보증금을 순위대로 돌려받는 힘

집이 경매·공매로 넘어갔을 때, 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권 요건

• 대항력 요건(주택 인도 + 전입신고) ＋
• 확정일자

확정일자 받는 법

• 주민센터(동사무소) 방문 — 계약서 지참
• 인터넷등기소 온라인 확정일자(공동인증서 필요)
• 전입신고 시 정부24에서 함께 처리 가능

③ 최우선변제권 — 소액임차인의 특별 보호

보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은, 확정일자보다 앞선 담보물권자(예: 은행 근저당)가 있어도 보증금 중 일정액을 가장 먼저 돌려받을 수 있습니다.

• 조건: 경매개시결정 등기 전까지 대항력 요건(인도+전입신고)을 갖출 것
• 보호 대상 보증금 한도와 최우선변제 금액은 지역별·시기별로 다릅니다(서울 / 수도권 과밀억제권역 / 광역시 / 그 밖의 지역).

④ 계약갱신청구권 — 한 번 더 2년

임차인은 계약기간이 끝나기 전에 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있고, 이때 2년이 보장됩니다(기본 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년 거주 가능).

• 행사 기간: 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 통지(내용증명 권장).
• 임대료 인상 한도: 갱신 시 종전 보증금·월세의 5% 이내(전월세상한제).

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 주요 사유

• 임차인이 2기 차임액에 해당하는 월세를 연체한 적이 있는 경우
• 임대인(또는 직계존비속)이 실제 거주하려는 경우
• 주택의 전부·대부분을 철거하거나 재건축하는 경우 등

⑤ 전월세상한제 — 갱신 시 5% 상한

계약을 갱신할 때 임대료(보증금·월세) 인상률을 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 지방자치단체가 조례로 5%보다 낮게 정할 수도 있습니다.

⑥ 전월세신고제(주택 임대차 신고제)

일정 금액 이상의 임대차 계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 관할 지자체에 신고해야 합니다.

• 대상: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 (수도권 전역, 광역시, 세종시, 시 지역 등)
• 편의: 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동 부여됩니다.
• 방법: 부동산거래관리시스템(RTMS) 또는 주민센터 방문.

계약서 작성 & 잔금일 체크리스트

1. 계약 전, 등기부(등기사항전부증명서) 확인
   소유자 = 계약 상대방인지, 근저당·가압류·신탁 등 권리관계 확인. → 보는 법
2. 건축물대장·납세증명 확인
   위반건축물 여부, 집주인의 국세·지방세 체납 여부(체납은 보증금보다 앞설 수 있음).
3. 계약금 지급은 등기부상 소유자 명의 계좌로
   대리인이면 위임장·인감증명 확인.
4. 특약사항 명시
   “잔금일 다음 날까지 근저당 설정 금지”, “전입신고·확정일자 익일까지 담보설정 금지” 등을 특약으로.
5. 잔금일: 등기부 재확인 → 잔금 → 전입신고 + 확정일자
   잔금 치르기 직전 등기부를 한 번 더 열람하세요.
6. 보증금 반환보증 가입 검토
   → 전세보증금 반환보증

자주 묻는 질문 (FAQ)